TheNurakNews.id, Selasa, 19 Mei 2026 | 11.26 WIB
Surabaya, TheNurakNews.id — Di tengah ambisi menjadi global city atau kota global yang kompetitif dan terintegrasi secara digital, Surabaya masih menyimpan persoalan agraria yang belum terselesaikan selama puluhan tahun. Di balik pembangunan jalan lingkar, ekspansi kawasan strategis, dan jargon smart city atau kota cerdas, puluhan ribu warga pemegang Surat Ijo masih hidup dalam ketidakpastian hukum atas tanah yang mereka tempati.
Bagi banyak warga, Surat Ijo bukan sekadar dokumen administrasi. Status itu menentukan apakah rumah dapat diwariskan dengan aman, dijadikan agunan perbankan, atau justru terancam tergusur sewaktu-waktu atas nama pembangunan kota.
Kontras tersebut semakin terasa ketika Pemerintah Kota Surabaya mempercepat penataan ruang dan pembangunan infrastruktur strategis, mulai dari Jalan Lingkar Luar Barat (JLLB), pengembangan kawasan Pantai Timur Surabaya (Pamurbaya), hingga proyek konektivitas perkotaan lain yang menjadi bagian dari visi kota modern berbasis investasi.
Di saat yang sama, ribuan warga masih dibebani dua kewajiban sekaligus: membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta retribusi tahunan atas tanah yang secara administratif tetap tercatat sebagai aset pemerintah daerah.
Warisan Lama di Tengah Ambisi Kota Modern
Konflik Surat Ijo bukan persoalan baru. Akar masalahnya berasal dari sistem pengelolaan tanah berstatus Hak Pengelolaan (HPL) yang dikuasai pemerintah daerah sejak puluhan tahun lalu. Dalam praktiknya, warga diberi hak menggunakan tanah melalui skema Izin Pemakaian Tanah (IPT), tetapi tidak memperoleh Sertifikat Hak Milik (SHM).
Situasi tersebut menciptakan ketidakpastian hukum yang terus bertahan hingga kini.
Di satu sisi, Pemerintah Kota Surabaya memandang lahan Surat Ijo sebagai aset sah milik daerah yang tidak dapat dilepas begitu saja tanpa mekanisme hukum dan kompensasi yang sesuai. Pelepasan aset tanpa dasar hukum yang kuat dinilai berpotensi menimbulkan persoalan administrasi keuangan negara hingga risiko hukum.
Di sisi lain, warga menilai sistem tersebut melanggengkan ketimpangan struktural. Mereka telah menempati lahan selama puluhan tahun, membangun rumah secara mandiri, serta membayar pajak dan retribusi, tetapi tetap tidak memiliki kepastian hak atas tanah yang dihuni.
Dalam berbagai kajian agraria dan forum warga, kondisi itu disebut sebagai paradoks pembangunan perkotaan: kota tumbuh modern, tetapi kepastian hak dasar masyarakatnya belum sepenuhnya terjamin.
Kawasan Strategis Menjadi Titik Rawan
Persoalan paling terasa muncul di wilayah yang bersinggungan langsung dengan proyek tata ruang dan pembangunan infrastruktur.
Di Surabaya Barat, kawasan Benowo, Sambikerep, hingga Lakarsantri menjadi bagian penting lintasan proyek JLLB. Di sejumlah titik seperti Sememi dan Osowilangun, warga menghadapi tekanan pembebasan lahan di tengah status Surat Ijo yang belum tuntas.
Sementara itu, kawasan Surabaya Timur dan pusat kota menghadapi persoalan berbeda. Wilayah yang masuk dalam pengembangan Ruang Terbuka Hijau (RTH), Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), maupun kawasan strategis perkotaan menyebabkan banyak permukiman berstatus Surat Ijo terjebak dalam pembatasan zonasi.
Akibatnya, warga kesulitan mengembangkan bangunan, mengakses pembiayaan formal, hingga meningkatkan nilai ekonomis aset mereka.
Dalam penelusuran The Nurak News, sejumlah warga mengaku hidup dalam situasi serba tidak pasti. Rumah yang telah ditempati turun-temurun tetap dianggap berdiri di atas aset pemerintah daerah.
“Kalau mau renovasi besar takut. Kalau dijual nilainya jatuh. Bank juga sering tidak mau menerima,” ujar seorang warga Surabaya Barat yang meminta identitasnya tidak dipublikasikan.
Dilema antara PAD dan Keadilan Agraria
Pemerintah Kota Surabaya memiliki argumentasi tersendiri mengapa sistem retribusi tetap dipertahankan.
Selain alasan legalitas aset daerah, retribusi Surat Ijo selama ini menjadi bagian dari Pendapatan Asli Daerah (PAD). Dana tersebut digunakan untuk pembiayaan infrastruktur, layanan publik, dan pengembangan sistem pemerintahan digital yang menjadi fondasi visi smart city Surabaya.
Namun di titik inilah dilema besar muncul: apakah kota modern dapat dibangun dengan mempertahankan ketidakpastian hak agraria masyarakat kecil?
Pertanyaan tersebut semakin relevan ketika konsep pembangunan kota global lebih banyak menekankan efisiensi ruang, investasi, dan percepatan infrastruktur, sementara penyelesaian konflik agraria berjalan jauh lebih lambat.
Sejumlah akademisi dan pegiat reforma agraria menilai persoalan Surat Ijo tidak semata menyangkut administrasi pertanahan, melainkan bagian dari reformasi struktural perkotaan.
Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Tahun 1960 telah menegaskan fungsi sosial tanah. Prinsip itu menyatakan bahwa penguasaan tanah harus memberikan manfaat bagi masyarakat, bukan sekadar menjadi instrumen ekonomi atau akumulasi aset negara.
Prinsip tersebut diperkuat melalui Peraturan Presiden Nomor 62 Tahun 2023 tentang Percepatan Pelaksanaan Reforma Agraria yang mendorong legalisasi aset dan penyelesaian konflik agraria, termasuk di kawasan perkotaan.
Jalan Tengah yang Masih Berjalan Lambat
Pemerintah Kota Surabaya mulai menawarkan solusi melalui skema Hak Guna Bangunan (HGB) di atas HPL dengan masa berlaku panjang dan biaya yang disebut lebih terjangkau.
Kebijakan itu dipandang sebagai upaya kompromi antara menjaga status aset daerah dan memberikan kepastian hukum bagi warga.
Beberapa penyesuaian juga mulai dilakukan, termasuk penurunan tarif retribusi untuk luasan tanah tertentu dan fasilitasi pengurusan sertifikat bersama Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Namun implementasinya dinilai belum cukup cepat.
Ratusan permohonan HGB memang mulai diproses, tetapi skala persoalan yang melibatkan puluhan ribu persil membuat penyelesaiannya berjalan lambat. Di sisi lain, tekanan pembangunan kota terus bergerak lebih cepat dibanding penyelesaian reforma agraria.
Kondisi tersebut memunculkan dorongan agar pemerintah pusat, DPR RI, dan lembaga pertanahan nasional turun lebih aktif menyelesaikan konflik agraria perkotaan di Surabaya.
Sebab tanpa kepastian hak atas tanah, pembangunan infrastruktur berisiko terus melahirkan kerentanan sosial baru di tengah masyarakat urban.
Mengukur Wajah Kota Global
Pada Maret 2026, DPRD Kota Surabaya mengesahkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 4 Tahun 2026 tentang Hunian yang Layak. Regulasi itu diharapkan menjadi bagian dari pembenahan tata ruang dan kepastian hak warga atas hunian yang layak.
Namun hingga kini, implementasi teknisnya masih menunggu petunjuk pelaksanaan yang lebih rinci.
Sementara itu, Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 7 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah masih menjadi dasar penarikan retribusi IPT yang terus menuai kritik warga.
Sejumlah kalangan menilai penyelesaian Surat Ijo justru dapat membuka model fiskal baru yang lebih sehat bagi kota. Ketika status tanah memiliki legalitas formal, pemerintah tetap memperoleh pemasukan melalui Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) dan pajak lainnya dengan dasar hukum yang lebih kuat dan stabil.
Dengan demikian, kepastian hak warga tidak harus diposisikan sebagai ancaman terhadap pendapatan daerah.
Pada akhirnya, ukuran sebuah kota modern bukan hanya ditentukan oleh gedung tinggi, infrastruktur, atau percepatan investasi. Kota juga diuji dari kemampuannya memberikan rasa aman dan kepastian hidup bagi masyarakat yang telah lama tinggal dan tumbuh di dalamnya.
Di tengah narasi Surabaya sebagai kota global dan kota cerdas, persoalan Surat Ijo kembali menghadirkan pertanyaan mendasar: siapa yang benar-benar memiliki hak untuk tinggal dengan aman di kota yang terus berkembang ini?
The Nurak News akan terus menelusuri perkembangan konflik agraria perkotaan, termasuk dampaknya terhadap tata ruang, pembangunan infrastruktur, dan masa depan keadilan sosial di Surabaya. ***
Be First to Comment